Muy buenas Curios@s,
Hoy quiero dejaros la tercera entrada de la saga dedicada al cliente y la relación con su proyecto, en este caso enfocada al proceso de selección de constructor.
Cierto es que el gremio de la construcción nos hemos ganado a pulso durante el pasado reciente la fama de pillastres y estafadores. Pero por descontado es un cliché que en mi carrera profesional apenas he observado en contadas ocasiones. También es cierto que programas como "Constructor a la Fuga" o sucedáneos, no han ayudado nada a mejorar esa visión que tiene el público sobre nosotros, aunque cierto es, que un caso extraordinario siempre da mucho más que hablar que un caso ordinario
Dejando chascarrillos a parte, las recomendaciones que me gustaría daros unos consejos que considero relevantes en este punto del proyecto son:
- Dejaros aconsejar por vuestro equipo técnico para que os recomienden constructores de su circulo de confianza.
- Investigar a fondo sobre aquella empresa que os podáis plantear contratar. Quedando con ellos previamente (para ver si existe feeling), visitando trabajos anteriores que se asemejen a vuestro proyecto (si es posible) y en definitiva buscando referencias suyas.
- Es recomendable que abráis la licitación en fases tempranas del proyecto a varias empresas (mi recomendación, es de máximo constructoras), pero esto os obligará a realizar un trabajo de exhaustivo comparativo de las partidas del proyecto para asegurarte que todos te están valorando el mismo producto.
- Seleccionar la oferta que mejor se acerque a vuestras necesidades.
- Y terminar de desarrollar el proyecto haciendo participe a vuestra constructora conjuntamente con vuestro equipo técnico, ya que os podrá aconsejar en fases de desarrollo de problemas constructivos, déficits de proyecto, etc. En definitiva trabajando conjuntamente, contribuirán a completar un proyecto redondo, por el cual será posible ofrecer un precio llave en mano.
Desde el punto de vista de la mayoría de las personas, considera que hacer un presupuesto de una obra con precisión es sencillo, rápido y lo que es mucho peor, GRATIS. Mucho más lejos de esa concepción, deberíais ser conscientes, que la elaboración de un presupuesto de una reforma integral de una piso de 100m2 (dependiendo de su complejidad) tiene un coste de cientos o miles de euros, ni que contaros lo que puede suponer una obra nueva. Para ello, debéis contemplar que (por norma general) existe un equipo técnico de obra dedicado a estudiar la totalidad de los materiales necesarios, oficios que intervienen, rendimientos del trabajo, medios auxiliares, gestión de residuos, etc.
En los casos en los que la mayor parte del trabajo consiste en modificaciones de albañilería, es relativamente sencillo, puesto que tenemos nuestros estudios de rendimientos, así como nuestros costes de personal y proveedores de materiales. Pero en el momento en el que tenemos que empezar a tratar con oficios (fontaneros, electricistas, carpinteros de aluminio o madera, etc.), ya pasa a ser harina de otro costal, puesto que dependemos de empresas externas para poder cumplimentar un presupuesto en condiciones.
En la actualidad, en el sector de nuestra construcción, considero que estamos viviendo uno de los peores momentos de la última década, provocado por el exceso de demanda y una escasez abrumadora de personal cualificado que pueda atender las necesidades del sector en todos los eslabones de su cadena. Esto provoca, que no podamos atender las necesidades de nuestros clientes a la velocidad que estos requieren. Para que os hagáis una idea, os pongo un ejemplo de uno de los últimos proyectos que nos ha entrado en estudio:
- Reunión con cliente, visita a la parcela y entrega del proyecto la tercera semana de octubre.
- Inicio de paquetizado y envío de documentación a proveedores y empresas colaboradoras durante la primera semana de noviembre (evidentemente, tenemos clientes anteriores por atender previamente).
- A la fecha que escribo (finales de noviembre) tengo un 25% de las valoraciones del proyecto y al cliente preguntando (3 veces esta semana) como va su presupuesto y que si podemos cerrar partidas sueltas por adelantado.
Para que os podáis hacer a una idea de la situación actual, a los clientes que han estado entregando obra nueva a principios de noviembre, con suerte recibirán un presupuesto previamente a finales de enero. Esto se debe principalmente a la cadena constructor-oficio-proveedor, ya que cuanto más avanzas en las partes que componen esta secuencia, menores son los trabajos a valorar pero mayor es la cantidad de clientes a atender,
Retomando el tercero de los puntos que os comentaba anteriormente, las respuestas de cualquier constructora seria a la segunda pregunta que planteaba el cliente, siempre serán las mismas, NO te puedo dar un precio por adelantado y ahora os intentaré explicar un poco el por qué. Cuando ejecutamos una obra desarrollamos los siguientes tipos de costes: Precio de Ejecución Material o PEM (cuanto cuestan los materiales y salarios productivos necesarios para la construcción), Costes Indirectos o CI (salarios no productivos y costes alternativos de la obra que no producen pero existen mientras dure la obra), Gastos Generales o GG (gastos existentes simplemente por tener la empresa abierta) y por último el Beneficio Industrial BI (lo que la empresa espera ganar con ese trabajo). Os lo dejo en un ejemplo practico.
Supongamos una casa de 500.000€ de PEM que se pretende construir en 10 meses, nos produciría el siguiente desglose de costes adicionales:
- Costes indirectos mensuales (CI)
Jefe de obra llevando 3 obras simultáneamente: 3.600*(1/3)=1.200€
Jefe de producción llevando 3 obras simultáneamente: 2.700*(1/3)=900€
Encargado llevando 3 obras: 3.300*(1/3)=1.100€
WC químico: 90€
Casta de obra:150€
Grúa: 900€
Camiones:200€
Ferretería: 100€
Y algunos más que tendríamos, como topógrafos, andamios, gastos de combustible, etc. pero hagamos la simulación con estos. En conjunto nos da un total de 4.640€ al mes simplemente por tener la obra abierta.
- Gastos Generales (GG)
Como hemos dicho antes, son los costes que surgen meramente por existir: alquiler de oficinas, vehículos, salarios de administración, marketing, amortización de equipos, licencias de programas, etc. Estos costes suelen establecerse en función de ejercicios anteriores y aplicados a las proyecciones de futuro, y suelen rondar entre el 6% y el 8%.
- Beneficio industrial (BI)
Es el beneficio que toda empresa pretende obtener por el ejercicio de su labor, siendo lo normal en el caso de la construcción estar entorno al 6%.
Con todo esto, obtenemos que el resultado de cara a un cliente, tendríamos qué:
- PEM= 500.000€
-CI= 4.640*10=46.400€ que de dividido entre el PEM, supone 9.28%.
- GG=7%
- BI=6%
Esto nos da un total de 21,28%, por lo que el Precio de Ejecución por Contrata (PEC=PEM+CI+GG+BI) de 606.400€.
Con estos números en la mano, lo primero que podéis pensar como clientes es "el constructor se esta llevando más de 100.000€ por construir mi casa, porque le están sumando mas de un 20% a los precios de las ventanas que hemos pedido por nuestra cuenta". ERROR. La empresa constructora pretende obtener como beneficio 30.000€ por 10 meses de trabajo, el resto del montante cargado a la construcción serán costes que nunca veréis como clientes, pero que se hacen realidad para toda empresa a final de cada mes.
Retomando el por qué, nunca os deberían dar un presupuesto por fascículos, es porque todos estos gastos que os he comentado, serán estimado para los meses que se estima que durará la obra, pero sin un PEM de base ajustado. Por ello habría que estimarlo, y como comprenderéis nadie en su sano juicio hará una estimación desfavorable. Por lo que correréis el riesgo de estar sometidos a una distribución CI muy superior a la que de verdad se ajustaría a vuestro caso. Por lo que las prisas os generarán sobrecostes.
En fin, en esta entrada os he querido dejar una reflexión de como intentamos trabajar (quiero creer) la mayoría de Departamentos de Proyectos de las constructoras. Y recomendaros, que si hacéis bien los deberes, podréis encontrar alguien en quien confiar la construcción de vuestra vivienda y toda la inversión que en ella realicéis.
Así que sin más me despido, esperando que os haya sido amena e interesante la lectura de esta semana y deseando el mayor de los éxitos en la elección del constructor en el que podáis depositar vuestra confianza.
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